O síndico tem muitas responsabilidades e, entre alas, está a inspeção predial. Ela precisa ser feita com frequência, pois previne surpresas desagradáveis e auxilia na prevenção de problemas mais sérios para os condomínios.
Para prevenir, o próprio zelador pode se programar para fazer uma inspeção nos elevadores, instalações elétricas e hidráulicas, nos para-raios, playground, entre outros locais, uma vez por semana. Mas essa não é a inspeção de que tratam as normas técnicas.
Desde 21 de maio de 2020, está em vigor a Norma técnica ABNT NBR 16747, intitulada “Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento“, que detalha como devem ser feitos os relatórios de inspeção predial, tendo em vista que estes devem ser obrigatoriamente realizados por profissionais habilitados e devidamente registrados no CREA ou CAU.
A inspeção predial nada mais é do que uma avaliação que tem por objetivo identificar o estado geral da edificação e se seus sistemas construtivos, observando os aspectos de desempenho, funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação, consideradas às expectativas dos usuários.
Ela diminui o risco de acidentes prediais e contribui para um melhor direcionamento dos investimentos nos condomínios e para as adequações do plano de manutenção.
A inspeção predial se propõe a avaliar o desempenho da edificação levando em conta a segurança, a habitabilidade e ainda a sustentabilidade.
Passo a passo: inspeção predial de acordo com a NBR 16747.
Inspeção predial norma ABNT NBR 16747 2020.
A nova norma ABNT deixa claro que a inspeção predial é como um “exame clínico geral”, que avalia as condições globais da edificação, feito de forma sensorial pelo profissional capacitado, ou seja, usando seus sentidos de visão, tato, audição e assim por diante.
Pode ser necessário, no entanto, realizar inspeções específicas e mais aprofundadas caso, nessa inspeção “geral”, sejam detectadas falhas ou anomalias que necessitem de investigação.
Veja os sistemas, elementos e equipamentos que devem ser inspecionados:
Inspeção predial norma ABNT NBR 16747 2020.
Elementos estruturais aparentes;
Sistemas de vedação (externos e internos);
Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;
Sistemas de esquadrias;
Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho como infiltrações;
Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, caixas de gordura, reuso de água e esgoto etc);
Sistemas de instalação elétrica;
Geradores;
Elevadores;
Motores, bombas e equipamentos eletromecânicos;
Alarmes e sistemas de segurança (como CFTV por exemplo);
Sistemas de ar condicionado;
Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (pararaios);
Sistema de combate a incêndio;
Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);
Acessibilidade.
Documentos analisados na inspeção predial. Na hora da análise de documentos, devem ser inspecionados tanto aqueles administrativos, quanto os técnicos e de operação/manutenção.
Estes serão solicitados pelo inspetor e também variam conforme a cidade onde o condomínio está localizado, apesar de a Norma NBR 16747 sobre Inspeção Predial recomendar a análise de alguns documentos como:
Manual da edificação;
Manuais dos equipamentos instalados;
Habite-se (para os condomínios, por exemplo) ou alvará de funcionamento (para prédios industriais, instalações hospitalares, etc.)
Alvarás e relatórios de inspeção de elevadores;
AVCB e demais projetos legais;
Regimento interno;
Licenciamento ambiental;
Outorgas e licenças para casos onde houverem poços artesianos ou ETEs;
Contratos de manutenção de equipamentos;
Relatório de potabilidade da água dos reservatórios, bem como relatórios de manutenção e limpeza dessas estruturas;
Relatórios e atestados do SPDA;
Entre outros.
Laudo de Inspeção Predial – Lei de inspeção predial em condomínios.
Após o cumprimento das diversas etapas de uma inspeção, será necessário gerar um Laudo de Inspeção Predial, que é mais que um relatório ou lista do que foi verificado.
Trata-se de um documento que segue diretriz técnica em observância às Normas Técnicas ABNT NBR 16747 e 13752 para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar conclusão.
Ele contém: toda a identificação do contratante, a descrição detalhada da edificação, os dados sobre documentos solicitados e disponibilizados, bem como sua análise, além de uma descrição completa de toda a metodologia utilizada na inspeção predial, acompanhada das fotos capturadas, a lista dos sistemas analisados, a descrição e classificação de irregularidades constatadas, a recomendação de ações necessárias organizadas de acordo com sua prioridade, bem como a avaliação da manutenção e as conclusões.
O documento deve ser datado e assinado por profissional responsável, acompanhado do seu número de registro no CREA ou CAU.
Os condomínios que optarem por não fazer a vistoria ficam sujeitos à multas, além de processos advindos de acidentes decorrentes da falta de manutenção.