O Código Civil em seu artigo 1.347, determina que a assembleia escolherá um síndico ou sindica por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. As convenções de condomínio repetem o dispositivo legal e apenas alteram questões relativas ao prazo do mandato que pode ser de até 24 meses.
A interpretação dessa regra deve ser feita conjuntamente com o que o Código Civil dispõe sobre o contrato de mandato, cabendo destaque para os artigos 653, 656, 661 e 682 que destacamos abaixo:
Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Art. 656. O mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito.
Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.
Art. 682. Cessa o mandato:
(…)
IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.
Fica claro então que o síndico é o administrador do condomínio tendo recebido os poderes para prática de atos através da assembleia ordinária ou extraordinária de condôminos momento em que resta definido o prazo para o qual ele foi autorizado ao exercício da administração. Mas a questão que queremos discutir é: se o mandato do síndico se encerra sem que ele tenha feito assembleia para eleição de novo síndico, quem então é o responsável legal pelo condomínio?
Na teoria, o condomínio que se encontra nesse tipo de situação está sem um administrador legalmente constituído, ou seja, está sem um síndico com os devidos poderes. Pode-se considerar ainda que os atos praticados por ele não são válidos, vez que os poderes que lhe foram outorgados pela assembleia extinguiram com o decurso do prazo.
Como regularizar isso. A própria lei determina. Caso o síndico deixe de convocar assembleia, ¼ de condôminos poderá fazer essa convocação, conforme consta do § 1º do artigo 1.350 do Código Civil. Essa assembleia ainda poderá ser convocada em caráter de urgência, sem respeitar o prazo mínimo imposto na convenção, uma vez que a regularização da administração e representação legal do condomínio é de suma importância para os condôminos.